Cuando un inversor nos pregunta cuánto puede sacar a un terreno, nuestra primera respuesta no es una cifra. Es una pregunta: ¿se ha validado lo que el suelo realmente permite?
Por qué la edificabilidad nominal no sirve
En la Sierra Norte de Madrid coexisten suelos catalogados como urbanos, urbanizables y no urbanizables, con condiciones particulares según el municipio (Soto del Real, Manzanares el Real, Miraflores, Colmenar Viejo, Bustarviejo y otros). Lo que la ficha catastral declara como “uso residencial” no equivale a metros construibles reales. Antes de presentar un terreno a un inversor revisamos cuatro capas.
1. Edificabilidad real frente a la nominal
Las normas urbanísticas municipales (NUM) y, cuando aplica, el Plan General, definen retranqueos a linderos, fondo edificable, ocupación máxima, altura, número de plantas y aprovechamiento por parcela. Un terreno de 800 m² con uso residencial puede admitir 250 m² construidos o 600 m², según ese cruce de parámetros. La diferencia cambia la viabilidad completa.
2. Usos permitidos y compatibles
No basta con que el suelo sea urbanizable. Vivienda unifamiliar aislada, pareada, plurifamiliar o uso terciario tienen requisitos distintos. En zonas protegidas de la Sierra (entornos del Parque Nacional, ZEPA, LIC) hay restricciones adicionales que pueden invalidar un proyecto que sobre el papel parecía viable.
3. Servidumbres y cargas
Servidumbre de paso, líneas eléctricas, redes de agua o gas, cauces, deslindes con dominio público. Una servidumbre activa puede reducir la parcela útil en un 30% sin que aparezca en el primer vistazo. Verificamos la nota simple y, si hay duda, el plano de servidumbres en el ayuntamiento.
4. Tiempos de licencia previsibles
Cada ayuntamiento de la Sierra Norte tiene su ritmo. Soto del Real responde más rápido que Buitrago. Estimamos plazos reales de licencia consultando los últimos expedientes resueltos del mismo tipo: no es lo mismo una reforma puntual que una obra mayor con declaración de impacto ambiental.
Qué entregamos cuando el filtro pasa
Si el terreno aprueba las cuatro capas, el inversor recibe un dossier con: parámetros urbanísticos confirmados, anteproyecto técnico orientativo, presupuesto de obra a precio actualizado y calendario realista. No antes.
Por qué este orden importa
Saltarse cualquier paso convierte la inversión en una apuesta. Y eso es justo lo que no hacemos. La rentabilidad estimada sólo tiene sentido si descansa sobre datos verificados; el resto es publicidad.
¿Tienes un terreno y quieres saber qué admite realmente? Plantéalo y revisamos las cuatro capas antes de hablar de cifras.
